2022年5月13日

不動産

賃借人に原因がある場合

賃借人に原因がある場合

貸主(大家)として、賃借人に退去を求める・求めたい理由は様々ですが、大別すると、【1】賃借人に原因がある場合(家賃滞納、使用違反など)と、【2】貸主側の事情(自分で利用したい、売却のために更地にしたい)があります。

このうち【1】賃借人に原因がある場合は、貸主としては、繰り返し退去を求め、契約違反状態を是認しないことことが大事となります。特に、家賃滞納が2ヶ月続くようですと、かなり悪質ですので、早期に訴訟を提起することが、損害の拡大を回避することができます。

貸主側の事情で退去を求める場合

貸主側の事情で退去を求める場合

次に【2】貸主側の事情で退去を求める場合ですが、ご承知のとおり、我が国では、賃借人の生活の基盤を守るために強い保護が与えられており、退去が認められることが明白とはいえないことがほとんどです。

しかし、裁判ではなく、賃借人との話し合いで、貸主側の事情を丁寧に説明して、理解を得るように努力した上で、引越代や立退料の支払いを申し出ることで、退去に応じてもらえるケースがあります。

この場合、転居先をどのように見つけるかが問題となりますが、不動産会社と協力して賃借人の条件に沿う転居先の提案ができれば、一層、話し合いを円滑に進めることができます。

実際の解決事例

1.家賃滞納による明渡しと滞納家賃の回収
  1. 早期退去を促す

    ご依頼を受けましたら、速やかに裁判の準備に着手しつつ、まず、賃借人に対して早期退去を促す手紙を送ります。

  2. 訴訟を提起

    経験上、一部の賃借人の方からは、連絡があり、滞納家賃の支払いと退去のスケジュールについて話し合いができる場合がありますが、大半の方からはお返事をいただけず、そのまま訴訟を提起することになります。

  3. 裁判

    裁判では、入居者本人のほかに保証人も共同被告として、滞納家賃の回収に努めます。保証人が亡くなっている場合、保証人の相続人調査をするかどうかはケースバイケースです(調査には時間がかかりますので、明け渡しを先行させたほうが良い場合が多いからです)。なお、令和2年4月1日以降に締結する賃貸借契約の連帯保証契約では、限度額を定めておく必要があります。

  4. 回収

    家賃は、退去する日まで発生しますので(契約解除後の占有の場合は、賃貸借契約で家賃以上の損害金を定めている場合が通常です)、入居者は保証人に迷惑をかけないためにも早期退去するよう努めます。また、滞納家賃の返済は分割になることも多いですが、当事務所の事案では、それなりに回収もできております。

2.老朽化を理由とした退去交渉 長年、賃貸に供した木造建造物が、震災等により、危険な状態となり、修繕には多額の費用がかかる場合、入居者に退去してもらって、更地にすることを望むケースは少なくありません。 一般に賃貸物件の修理は貸主の義務であり、通常、安全に暮らせる程度の補修をしないまま、賃借人に損害が発生した場合(雨漏りであったり、倒壊による被害など)、責任を追及されてしまいます(もっとも、修繕費用が、経済的に不相当であるというレベルであれば、大家側には契約終了(解除)を求める「正当な事由」があると判断してもらえる可能性はあります)。 裁判は、賃借人との話し合いがうまくいかなかった場合の最後の手段ですが、実際には、きちんと退去してもらいたい理由を説明すれば、多くの賃借人には理解をしていただき、退去までの期間をどうするか、その間の家賃はどうするか、などの点について話し合いができれば、退去に応じていただけることが多いと実感しております。 当事務所がご依頼を受けたケースでは、大家さんと賃借人の関係が悪くなかったことから、退去を前向きに考えていただき、市営住宅への転居を希望されていたことから、市営住宅の抽選に通るまで、退去を猶予すること、また転居にかかる費用を大家さんで負担する条件で、退去に応じていただけました。 退去は、生活の拠点の変更であって、非常にデリケートな問題であることから、当事者間よりも第三者である弁護士が間に入って、利害調整をしたほうが円滑に退去に応じてもらいやすいのではないかと感じております。

弁護士費用

1 賃借人(入居者)が家賃滞納をしている場合

交渉事件着手金22万円、報酬金22万円
調停・訴訟交渉事件に着手金11万円を追加

2 賃料滞納以外の理由(老朽化、用法違反など)で賃貸借契約を解除したい場合

交渉事件着手金22万円、報酬金22~44万円
調停・訴訟交渉事件に着手金11万円を追加

3 自己利用や取壊しのために明渡しを求める場合

交渉事件着手金33万円、報酬金33~55万円
調停・訴訟交渉事件に着手金を追加(別途協議)

交通事故

業務内容

交通事故

Practice 1交通事故

当事務所は、被害者側専門で交通事故の被害者の方からのご相談・ご依頼に力を入れており、多数の解決実績を有している取扱分野です。

交通事故で、被害者が請求可能な損害を把握し、保険会社との交渉のポイントを熟知しておりますので、その知見を活かしまして、早期かつ満足のいく示談を目指します。

交通事故

不動産に関する問題

Practice 2不動産(明渡・売却・共有解消など)

・家賃が滞納されてお困りの場合
・賃借人が死亡して、親族が不明で、お困りの場合
・老朽化を理由に取り壊しを考えられている場合
・所有不動産の活用や整理をお考えの場合

不動産(明け渡し)

会社顧問

Practice 3会社顧問

「顧問契約」とは、ご相談があった場合に、優先して顧問先のご相談・ご依頼に応じることをお約束する契約形態です。

法的トラブルが発生した場合、最初に困ることは、相談できる弁護士にたどり着くことです。

弁護士会の法律相談などにいらっしゃる経営者の方もまだまだいらっしゃいますが、万一のときに、気兼ねなく、すぐに相談をできる関係を構築できることが「顧問契約」のメリットです。

会社顧問

離婚問題

Practice 4離婚問題

・不倫の慰謝料を請求したい方 または不倫の慰謝料請求を受けている方
・財産分与や養育費を請求したい方

お子さんが成人し、社会人になったことをきっかけに、ご主人との婚姻関係に終止符を打ちたいとお考えの方を想定して、離婚の手続、影響などについて解説いたします。

離婚問題

借金問題

Practice 5借金問題(債務整理、自己破産、民事再生)

・消費者金融、金融機関、キャッシング、住宅ローンなどの返済にお悩みの方
・破産を避けたい方(特に住宅を残したい方)

★債務整理、自己破産、民事再生の手続きの中から最も適した方法を一緒に考えます。

借金問題

その他取扱い業務

Practice 6その他取扱い業務

  • 刑事弁護 ・早期に釈放されたい方
    ・被害弁償を行いたい方
    ・現在の弁護人に不満の方
  • 成年後見の申立て・就任 ・施設に入所させるために財産を換価したい場合
    ・入院費を支払うために預金の引き出しをしたい場合
    ・交通事故の示談交渉を進めたい場合
    ・兄弟間で揉め事がある場合
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