1.家賃滞納による明渡しと滞納家賃の回収
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早期退去を促す
ご依頼を受けましたら、速やかに裁判の準備に着手しつつ、まず、賃借人に対して早期退去を促す手紙を送ります。
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訴訟を提起
経験上、一部の賃借人の方からは、連絡があり、滞納家賃の支払いと退去のスケジュールについて話し合いができる場合がありますが、大半の方からはお返事をいただけず、そのまま訴訟を提起することになります。
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裁判
裁判では、入居者本人のほかに保証人も共同被告として、滞納家賃の回収に努めます。保証人が亡くなっている場合、保証人の相続人調査をするかどうかはケースバイケースです(調査には時間がかかりますので、明け渡しを先行させたほうが良い場合が多いからです)。なお、令和2年4月1日以降に締結する賃貸借契約の連帯保証契約では、限度額を定めておく必要があります。
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回収
家賃は、退去する日まで発生しますので(契約解除後の占有の場合は、賃貸借契約で家賃以上の損害金を定めている場合が通常です)、入居者は保証人に迷惑をかけないためにも早期退去するよう努めます。また、滞納家賃の返済は分割になることも多いですが、当事務所の事案では、それなりに回収もできております。
2.老朽化を理由とした退去交渉
長年、賃貸に供した木造建造物が、震災等により、危険な状態となり、修繕には多額の費用がかかる場合、入居者に退去してもらって、更地にすることを望むケースは少なくありません。
一般に賃貸物件の修理は貸主の義務であり、通常、安全に暮らせる程度の補修をしないまま、賃借人に損害が発生した場合(雨漏りであったり、倒壊による被害など)、責任を追及されてしまいます(もっとも、修繕費用が、経済的に不相当であるというレベルであれば、大家側には契約終了(解除)を求める「正当な事由」があると判断してもらえる可能性はあります)。
裁判は、賃借人との話し合いがうまくいかなかった場合の最後の手段ですが、実際には、きちんと退去してもらいたい理由を説明すれば、多くの賃借人には理解をしていただき、退去までの期間をどうするか、その間の家賃はどうするか、などの点について話し合いができれば、退去に応じていただけることが多いと実感しております。
当事務所がご依頼を受けたケースでは、大家さんと賃借人の関係が悪くなかったことから、退去を前向きに考えていただき、市営住宅への転居を希望されていたことから、市営住宅の抽選に通るまで、退去を猶予すること、また転居にかかる費用を大家さんで負担する条件で、退去に応じていただけました。
退去は、生活の拠点の変更であって、非常にデリケートな問題であることから、当事者間よりも第三者である弁護士が間に入って、利害調整をしたほうが円滑に退去に応じてもらいやすいのではないかと感じております。